近些年来，随着高层住宅和密集社区的各种负面舆情不断，大家对高层住宅的态度发生了180度的转变——从当年刚刚兴建时“面子”的代表，变成人人都看衰的“未来贫民窟”。要知道，高层住宅并非中国首创，这种理念来自于厌倦了巴黎到处是低矮住宅的法国建筑大师勒·柯布西耶。他想要把塞纳河以北的中心市区全部推平，来建摩天大楼的想法太过超前，最终不出意外只收获了大家的白眼。
但第二次世界大战，给了高层住宅出世的机会，加上混凝土技术的升级，让勒·柯布西耶的“垂直城市”方案被大量欧美国家采纳。然而，随着这些高层住宅逐渐老化，曾经被视作解决住宅短缺的“良药”，变成了社会管理的“毒药”：维护成本高、人居环境恶化等问题逐一暴露，许多高层甚至出现倒塌、火灾等恶性事件。到了1970年左右，欧美这些率先兴建高层住宅的国家，也跟我们现在一样，出现了“高层即贫民窟”的趋势。此前代表先进进步的高楼大厦，成了人人唾弃的社会问题。随后，政府对高层住宅的补贴停止、限制高度，自此在欧美流行了约50年的高层住宅，被扔进了历史的垃圾桶。
而就在欧美选择抛弃高层住宅的1970年，遥远的东方却掀起了“混凝土森林”的建造狂潮。激增的人口和有限的土地，让高层住宅在香港落地生根。随着1978年我国改革开放，香港的各种理念进入内地；直到1998年我国正式停止福利分房制度，房地产进入商品化阶段后，源自香港的“高楼期房、按揭快周转”模式在一夜之间推向全国。当时正值我国全面转向出口导向型经济的窗口，大量外贸订单让沿海城市新建了大量工厂，薪资更高的工厂吸引了大量农民工进城务工，随之而来的就是城市住宅的极度短缺。高层住宅一下子成了解决住房矛盾的“最佳方案”——上海在2000年前后，新建住宅中超过一半是高层；北京的比例更高，达到63%。一线城市的核心区域，还能用“土地稀缺”解释为何新建高层住宅，但二三线城市本不缺土地，却也纷纷加入这场“高楼竞赛”。说到底，还是“面子问题”在作怪——大家普遍认为“高楼林立”才是现代化的标志。最终，我国各地主动或被动地卷入了近20年的高层住宅扩建潮里。
直到近两年，房价开始回归基本面，炒房风潮不再，高层住宅的各种问题才开始被注意。1970年发生在欧美国家高层区的困境，又一次在我国上演。从2020年开始，住建部明确限制新建250米以上的住宅，各地盲目追求“第一高楼”的攀高热，首次从国家层面被叫停。随后的5年时间里，“拒绝高层”的风气逐渐从商业办公楼吹到了住宅叠拼。近两年来，“好房子”的概念被频繁强调，如今新出让土地的容积率明显下降，层高大于3米、容积率低于2.5的十层以下洋房，成了未来新楼盘的主力。
那么，近20年来一直被作为“应急品”在全国各地大量新建的30层住宅，未来会面临什么样的结局？相信这是很多目前住在高层小区的业主们担心的问题。很多人讲，它们会因加速老化、无法拆迁、维修成本指数上升而“贫民窟化”——有钱的富人逐渐搬走，没钱的穷人沉淀成为“死宅”，进而导致物业费越来越难收，最终物业不断下调服务质量，甚至无钱可赚后清场走人，房屋无人维护，彻底变成“垃圾场”和贫民窟。
但我们刚刚也讲过高层住宅的“来时路”：这种30层的住宅，原本就是给进城务工但买不起房子的“贫民”住的，只是无差别的炒房，让这种居住体验极差的“筒子楼”也坐上了大涨的顺风车。而这种高层住宅，因为土地利用率高，开发商开发利润也最高；持续上涨的房价，让眼红的买房者只在乎“是否上车”，并不会仔细看“上的是不是垃圾车”。结果，就是我们如今的城市里，随处可见高密度、高层数的住宅。
但人口周期反转，劳动密集型经济转型已经发生：涌进城市的人潮发现高房价和长期低工资的事实后，开始反向回流；下跌的房价，让买房者重新理性看待高层住宅的问题。其“垃圾车”的本质暴露后，这种高层住宅产品在人们“用脚投票”下被市场抛弃。而政府和开发商为了继续卖地卖楼，只能开始注重品质——想要让已经冗余的房地产市场再有新的消费者，必须让新楼盘跟老楼盘拉开差距。这样一来，更是彻彻底底让高层住宅的“平民属性”暴露了出来。未来雨后春笋般新建的各种“高得房率、高绿化、高品质”的新一代改善房，不仅会让老一代的高层住宅加速“贫民窟化”，更会让其成为“烫手的山芋”。
其实早在10年前，为了解决我国产能过剩问题，决策层推出“供给侧改革”，出清过剩行业；同时为稳定经济，最后一次启用房地产这个“引擎”拉动GDP和基建投资。到了2018年左右，产能问题解决，房地产在当时就被定性为“去杠杆的主要对象”。从高层角度看，2017-2018年的房价大涨，要的是“房价软着陆，回归居住属性”。但疫情到来，这一目标被延后3年，直到2022年我国房价才正式见顶。后续虽有房地产放松政策避免大跌引发系统性风险，却再无支持政策出现，只能看到单个城市小幅调整；二手房价也从下半年开始，重新进入每月环比下跌1%的通道。宏观层面更是首次反常地没有任何表态——这背后，其实说明我们的房地产已进入全新发展模式，即“双轨制”：好房子支撑土地价格和卖地收入，收储库存房或新建保障房给低收入者托底。
如今的房价相比3年前最高点，已下跌30%以上；这3年里，我国经济大盘虽受影响，但未出现系统性风险，每年GDP增长也一直能达到目标。所以国家对房地产“硬着陆”的担心明显变小。而且，我们已经走在经济模式转型路上：一是产业从劳动密集型转向中高端制造，相应不再需要大量进城农民工；二是经济从“低租经济”转向消费经济，需要居民部门持续降负债。这两个方向，对房地产都是明显利空。之前我们担心转型过快房地产崩掉，但经过几年下跌，崩掉的风险已消失——毕竟从十楼跳下来大概率摔死，从五楼跳下来可能性就小多了。所以房地产对我国当前宏观来说，“能稳定最好，微微下跌也可以接受”。
而当下最大的问题，其实是“地租经济破灭后，地方财政收入下滑”。这两年土地卖不出去，地方政府收入被腰斩，支出却没少，反而逐年增长；国家担心地方债务暴雷，严控新增债务额度，地方政府入不敷出，只能靠中央发债拨钱救济。当年很多老旧小区没有进驻物业，这些年物业管理一直是街道和地方政府托底；随着楼龄变老，某一天可能需要大量资金修缮，但目前政府只提供最便宜、最基础的垃圾清运、门卫保安服务。如果出现“维修电梯、加固结构”的需求——而我国的高层住宅都集中在过去20年建造，未来10年左右会出现“集中断崖式老化”，这笔修缮钱，以目前地方政府卖地收入肯定负担不起。
想要实现地方财政平衡，一直靠中央“输血”肯定不是长久之计。所以未来征收房地产税是百分之百确定的——之前怕房地产硬着陆一直拖着不收，但随着房价下跌、风险释放，以及高层对房地产态度的变化，房产税只要等经济转暖就会被提上日程。届时，房产税和房屋维修经费将成为持有房产的最大成本。消防要求高，房屋维修经费可能比老一代多层小区贵出近一倍；但我国从2004年起购房时强制收取的住宅维修基金，一般占房价2%-3%，这笔钱经过通胀，实际数额很少，而且我们不像欧美后续每年可征收维修基金，所以这笔钱远无法承担后续维修。更别说实际使用时，制度层层限制及频繁被曝出的挪用问题。所以去年住建部提出要建立“房屋养老金制度”，虽讲“从政府公账出钱”，但大家都知道地方政府入不敷出，都担心最后变成“自己掏钱”。在这里明确告诉大家：未来这笔钱业主肯定要出，只是比例问题，还有商量空间。
如果按照我们讲的，房产税和房屋养老金最后还是业主掏，以目前全国平均15%左右的租售比来看，按发达国家1%左右的房产税，再算上随楼龄升高的房屋养老金，那些维护成本高的小区可能直接变成“负资产”——届时不只是“贫民窟”问题，更会成为不断贬值的“烫手山芋”。首当其冲的，是非城市核心地段、破败且不影响市容的“老破大”“老破小”，以及近20年疯狂修建的高层和超高层住宅。地方财政越弱的地方，变成“烫手山芋”的速度越快。
有人说：“如果收房产税和房屋养老金，我就涨房租。”但房租是完全市场化的，不是说涨就能涨。房价可以通过房贷加30年杠杆高溢价买入，可谁见过几个人贷款租房？为什么今年全国房租明显下降？不是房东不想涨，是涨了就没人租——大家都在“用脚投票”。所以别指望房产税和房屋养老金能通过房租转嫁给租客；况且折旧加速的老楼高楼，房租只会持续下降。
此外，从决策层角度看，能维持稳定的基础上，让老旧小区和高层住宅价格崩盘其实是“利大于弊”。现在我们要让房地产进入“双轨制”，最大阻力就是当年为快速解决住房问题修建的大量中高层住宅——它们往往占据城市较好地段。在“明确延缓城市扩张、加强城市更新”的指导思想下，如何“出新”是大问题；没有好地段，也没法推进高端改善盘。而也正因为这些楼盘价格依旧过高，从去年开始的房地产收储工作一直推不动——国企不是冤大头，租售比和翻新维护成本让账本根本算不过来。但如果上马房产税和房屋养老金，让老楼高楼危楼彻底变成负资产，将引起老房房价雪崩。房价下跌还能忍（只是账面涨跌），但如果每年要往老房子里大量垫钱，大部分人肯定忍不住。只要这些房子价格明显下跌，推掉收回土地的成本是不是大大下降？土地重新回收后，再高价建成改善新房或保障房，账本是不是就能算过来了？目前看，这可能是实现房地产“双轨制”的关键一环。而发挥了巨大历史作用的高层住宅，届时可能会为推动我国房地产市场进入国际成熟模式，最后一次发挥自己的贡献。
